תמהיל אופטימלי חודש יולי 2022.
מי שמכיר את הבלוג של אופטימאי שנוסד בדיוק לפני 3 שנים יודע שמדי פעם אנחנו מפרסמים ומעדכנים את תמהיל המשכנתא שמומלץ לקחת בימים אלו.
הסיבה שאנחנו עושים זאת היא כדי לבחון את האינדיקטורים הכלכליים ועל בסיסם לבנות את תמהיל המשכנתא שלנו.
כפי שאתם יודעים, אחד הדברים החשובים במשכנתא שלנו הוא תמהיל המשכנתא שנבנה. תמהיל משכנתא טוב יכול להפוך את המשכנתא שלנו לטובה ולהפך, תמהיל משכנתא שלא נבנה בצורה נכונה יכול לפגוע באיכות המשכנתא שלנו אפילו אם נקבל ריביות טובות.
רצוי לא להשתמש בתמהיל הזה באופן אוטומטי לצורך המשכנתא שלכם! יש לבחון את הצרכים הספציפיים שלכם ולהשתמש בתמהיל שהותאם לכם באופן אישי.
לאחר הקדמה זו בא נראה מהו התמהיל המומלץ לחודש יולי 2022.
ראשית נבחן מה קרה כאן בתקופה האחרונה
ריבית הפריים – כמו ריבית בנק ישראל, עלתה בשיעור חד בשלוש פעימות ריבית הפריים עומדת כעת על 2.75% וריבית בנק ישראל על 1.25% – אלו הן רמות הריבית הגבוהות ביותר מאז שנת 2013.
מדד המחירים לצרכן – כאן נרשמה עליה תלולה והמדד בשנה האחרונה הגיע ל 4.2%.
מדובר בעליה דרמטית ומאוד משמעותית שנובעת בעיקר מהתייקרות המחירים בכל העולם (זכר להשפעת הקורונה על מחירי הסחורות והשינוע בכל העולם) והמלחמה באוקראינה.
ריבית המשכנתא הממוצעת (צמודת מדד) – עלתה מתחילת השנה בכ-1%. מדובר בעליה משמעותית שמצביעה על המגמה של ריביות המשכנתא בחודשים האחרונים. העליה כאן היא בגלל העלייה בריבית הפריים.
ריבית המשכנתא הממוצעת (לא צמודת מדד) – עלתה בכ 1.5% מתחילת השנה בגלל עליית מדד המחירים לצרכן.
אנחנו לא יודעים מה יקרה בהמשך עם ריביות המשכנתא, אך בהחלט ניתן לומר שאנחנו בסביבת ריביות די גבוהה בהשוואה למה שהיה כאן בתחילת השנה. להערכתנו רמת הריביות הזאת לא תשתנה בשנים הקרובות ואף אנחנו צופים עליות נוספות בריבית.
עכשיו בואו נעבור לתמהיל המומלץ לחודש יולי 2022
מסלול ראשון: מסלול פריים (40% מסך המשכנתא)
על אף שניתן לקחת ⅔ מתמהיל המשכנתא במסלול פריים, יש 2 סיבות מרכזיות שאנחנו מעדיפים שלא לנצל זאת:
הבנקים מעלים את הריבית על הפריים ברגע שלוקחים אחוז גבוה מתמהיל המשכנתא בפריים
הפריים הוא ריבית משתנה ואמנם כיום היא עדיין הכי אטרקטיבית, אך ברגע שהיא תעלה גם ההחזר החודשי שלכם יעלה ולכן קיים סיכון בלקחת את המקסימום המותר במסלול זה (כמובן שכאן יכנס העניין האישי וכל אחד יכול לבצע חישוב ולקבל החלטה בהתאם לאהבת/שנאת הסיכון שלו).
למה אתם רוצים אותו בתמהיל משכנתא שלכם?
כי הוא לא צמוד למדד.
בגלל שניתן תמיד לפרוע אותו ללא קנסות.
מכיוון שניתן תמיד למחזר אותו ללא קנסות.
למרות העלאת הריבית של בנק ישראל, הריבית שלו עדיין נמוכה ואטרקטיבית.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
בגלל שההחזר שלו לא יציב בעליל, כפי שהוא עלה מתחילת השנה הוא יכול גם להמשיך לעלות.
כי הבנקים העלו את המרווח מהפריים ברגע שבנק ישראל הסיר את המגבלה על מסלול זה
מסלול שני: מסלול קל"צ (40% מסך המשכנתא)
שוב, מסלול קלאסי שרץ איתנו לאורך השנים, רק שבכל פעם המשקל שלו בתמהיל משתנה. זהו מסלול טוב יחסית כי הריבית שלו קבועה והיא לא צמודת מדד, ולכן הוא מעניק לנו ביטחון בהחזר החודשי לאורך כל תקופה ההלוואה ללא תלות בשינויים בריבית בנק ישראל והפריים (כפי שקרה לאחרונה). לאור העליה במדד המחירים לצרכן בחודשים האחרונים המשקל שלו עלה מעט (מ-33% בתמהיל המומלץ הקודם).
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
כי ההחזר שלו יישאר קבוע גם כשהריביות בשוק יעלו (ריבית קבועה).
בגלל שההחזר שלו והקרן שלו ישארו קבועים גם כשהמדד יעלה (לא צמוד מדד).
כתוצאה מכך – ההחזר החודשי שלו ישאר יציב וקבוע לאורך כל חיי המשכנתא.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
בגלל שהריבית שלו יקרה מראש באופן משמעותי (הבנק מתמחר את המדד בו מראש לפי התחזיות שלו).
כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו.
מסלול שלישי: משכנתא – קבועה צמודה (20% מסך המשכנתא)
המסלול האחרון הוא קבועה צמודת מדד שחזר לפני מספר שנים לתמהיל שלנו ונשאר גם בתמהיל היום. אמנם מדובר במסלול צמוד מדד, וכפי שציינו המדד עלה משמעותית בחודשים האחרונים, אך לדעתנו העלייה במדד לא תמשיך כך עוד הרבה זמן.
המשקל שלו ירד מעט בתמהיל הנוכחי בהתאם לעליה במשקל הקל"צ.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
מכיוון שריבית הבסיס שלו זולה משמעותית מהריבית במסלולים הלא צמודי מדד.
כי להערכתנו מדד המחירים לצרכן יתמתן בשנים הבאות.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
בגלל שהקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים).
כי ייתכן שנצטרך לשלם קנס משכנתא (עמלת פרעון) כאשר נרצה להחזיר אותו או למחזר אותו.
בחודשים האחרונים אנחנו מקבלים לא מעט שאלות מגולשים מדוע אנחנו לא משלבים בתמהיל המומלץ את מסלול זכאות המשכנתא של המדינה.
בתמהיל הנוכחי אנחנו בהחלט רוצים להתייחס אליו ואנחנו מאמינים שעבור מי שזכאי לקחת מסלול זה, מדובר באלטרנטיבה טובה לקבועה צמודת מדד.
להזכירכם, מסלול זכאות משכנתא הוא מסלול קבוע צמוד-מדד שניתן על-ידי המדינה לזכאים לפי תנאים שהיא קבעה (רק לרוכשי דירה ראשונה ומי שעומד בתנאי הזכאות).
במידה ויש לכם אפשרות לקחת מסלול זכאות משכנתא, בהחלט כדאי לקחת אותו במקום קבועה צמודת מדד. כאשר הסכום שאתם זכאים לו גבוה יותר מ-20% מסך המשכנתא, ניתן לשלב חלק ממנו גם על חשבון הקל"צ (במידה והפרשי הריבית משמעותיים). במידה והסכום שאתם זכאים לו נמוך יותר מ-20% מסך המשכנתא, ניתן לשלב יחד עם הקבועה הצמודה.
למה אתם רוצים אותו בתמהיל שלכם?
כי הריבית קבועה ונשמרת לכם לאורך כל התקופה.
הריבית שלו מוזלת – כחלק מההטבה שהמדינה נותנת, ריבית הזכאות נגזרת מריבית המשכנתא הממוצעת במועד לקיחת המשכנתא (כאשר מריבית המשכנתא הממוצעת מורידים 0.5%)
למרות שמדובר במסלול קבוע, מכיוון שזאת הלוואה מהמדינה ניתן לסלק/למחזר אותו בכל שלב ללא עמלות פרעון מוקדם.
למה אתם לא רוצים אותו בתמהיל שלכם?
כי הקרן שלו צמודה למדד (זה יאט את קצב הסילוק ויעלה את ההחזר לאורך השנים).
כמה מילים לסיום ולסיכום,
קיבלתם בפוסט הזה מתנה לא קטנה, זוהי סקירה תמציתית של המסלולים המעניינים ביותר במשכנתא של ימים אלו. התמהיל הזה מתחשב בשינויים שהשוק עבר. יכול להיות נכון עבורכם.
יחד עם זאת, הוא גם יכול להיות גרוע עבורכם לעשות בדיוק את ההפך ממה שנדרש ממנו ולכן אנחנו לא רוצים שתשתמשו בפוסט הזה באופן אוטומטי לטובת המשכנתא האישית שלכם, אלא להיעזר בו לטובת כיוון ראשוני ולשמש עבורכם נקודת ביקורת עבור התמהיל שתבנו.
אנחנו באמת ממליצים שתבצעו בניה של תמהיל המשכנתא ביחד עם יועץ פיננסי של אופטימאי. כי תמהיל נכון הוא רק חלק מהסיפור ובלי להתחשב בתחזית ריביות של אופטימאי קשה לדעת אם הוא נכון עבורכם.
עומדת בפנינו שנה די מעניינת בעולם (וזה ישפיע בפרט על שוק המשכנתאות) ולכן חשוב להיות עם יד על הדופק בעולם המשכנתא, כי הדברים יכולים להשתנות במהירות וייתכן שעוד חודשיים-שלושה התמהיל הזה כבר לא ישקף את המציאות כפי שהוא מנסה לשקף אותה כיום.
